سوالات متداول درباره کلاهبرداری املاک
شاید در ذهن شما هم به هنگام خرید و فروش ملک یا اجاره آن این سوالات نقش ببندد که چگونه می توانیم از اسناد مالکیت جعلی در امان باشیم؟ رایج ترین روش های کلاهبرداری املاک چیست؟ برای خرید و فروش یا اجاره با وکالتنامه به چه نکاتی توجه کنیم؟ و از این دست سوالات که ما به همه آنها تحت قالب چگونه می توانیم از کلاهبرداری املاک جلوگیری کنیم، پاسخ داده ایم.
لذا در ادامه این مقاله برای رسیدن به پاسخ های خود و آشنایی با موضوع کلاهبرداری املاک همراه ما باشید. اصولا تقلب و دروغگویی در خرید و فروش املاک یا اجاره، کلاهبرداری املاک است که البته این تقلب و دروغگویی تحت شرایطی که باید نیت آن آشکار شود، کلاهبرداری است.
مثل تقلب و دروغگویی،با هدف فریب دادن، ممکن ساختن غیرممکن ها، ایجاد و ساختن از هیچ، استفاده از جملات و رفتارهای فریبکارانه، ساختن اسناد جعلی و… . در واقع هنگام ارزیابی اعمال و شکل جرم اولین چیزی که باید دنبال آن بود، نیت سوء فرد کلاهبردار است که در هر مورد خاص ممکن است به شکل متفاوتی ظاهر شود. این تمایل فرد یا افراد برای به دست آوردن مزیت و منفعت ناعادلانه از طریق نشان دادن سوء نیت به گونه ای است که طرف یا طرفین مقابل او را متضرر می کند.
چگونه بفهمیم مورد کلاهبرداری املاک قرار گرفته ایم؟
همانطور که اشاره کردیم کلاهبرداری یک تقلب و دروغ است . اگر هدف تقلب و دروغ، فریب دادن و گمراه نمودن قربانی است، می تواند از مصداق های کلاهبرداری باشد.
در واقع هدف اصلی کلاهبرداری، گمراه کردن و فریب قربانی است بر این اساس اگر ملکی خریداری نموده یا فروخته اید و حتی در اجاره ملک به این جمع بندی و نتیجه رسیدید که طی اعمال یا رفتاری فریب کارانه و متقلبانه گول خورده و متضرر شده اید، شما مورد کلاهبرداری املاک قرار گرفته اید . با اینحال برای اینکه بتوانید مورد کلاهبرداری املاک قرار نگیرید و از آن جلوگیری کنید، باید راه و روش های کلاهبرداری از طریق املاک را بشناسید تا در دام کلاهبرداران املاک نیافتید. برخی از موارد شایع و مرسوم کلاهبرداری املاک عبارتند از:
کلاهبرداری با فروش ملکی که متعلق به او نیست
یکی از متداول ترین ترفندهایی که باعث قربانی شدن فرد می شود، روش کلاهبرداری از طریق فروش مکان یا ملکی است که متعلق به او نیست. با تهیه اسناد جعلی و توجه به دانش و تحصیلات قربانی می توان این باور را افزایش داد که رفتار متقلبانه واقعی رخ داده است.از اینرو تا زمانی که نیت مخرب وجود داشته باشد کلاهبردارانی هم وجود خواهند داشت که در کمین قربانیان خود باشند.
لذا تنها راهی که می توانیم از خود در برابر کلاهبرداری املاک محافظت کنیم، رعایت چهارچوب های قانونی تعاملات در حوزه املاک و اجتناب از اعتماد بی مورد است. در این خصوص می توان هویت افراد را با سند ملکی بر اساس مدارک هویتی معتبر مطابقت داد و چنانچه فردی وکالتنامه دارد، برگه وکالتنامه را با مدارک هویتی معتبر وکیل چک نمود تا از صحت و درستی آن مطمئن شد.
اما چه کنیم که از اسناد مالکیت جعلی در امان باشیم؟ ممکن است دلیلی برای مشکوک بودن به سند مالکیت وجود نداشته باشد، اما لازم است با توجه به اصل اعتماد به سند، اصالت آن و شخصی که سند به نام آن است را بررسی کنید که این کار به عهده بنگاه های املاک و مستغلات است. پس در انتخاب بنگاه معاملات و مستغلات خود دقت کنید و قبل از همه چیز مجوز ثبت و فعالیت آن را بررسی کنید. حتی می توانید به اداره ثبت اسناد و املاک هم مراجعه کرده و پرس و جو نمایید. به علاوه گرفتن کد رهگیری نیز می تواند تا حدی جلوی مبایعه نامه های جعلی و کلاهبرداری املاک را بگیرد.
کلاهبرداری در شکل اجاره ملک
از دیگر شگردهای کلاهبرداری املاک می توان به کلاهبرداری در شکل اجاره ملک اشاره کرد که طی آن فرد یا افراد کلاهبردار با همدستی بنگاه املاک و مستغلات یا با استفاده از سهل انگاری او، اقدام به مورد رهن و اجاره گذاشتن همزمان یک مکان به چند نفر می کنند و با بیعانه ای که همان ابتدا از چندین نفر دریافت داشته اند متواری می شوند.
حال ممکن است این مکان خالی باشد و کلید آن را به نحوی به دست آورده باشند یا خود آنجا را قبلا اجاره کرده باشند و حال به چند نفر اجاره بدهند و از این دست موارد که می توانید با درخواست کد رهگیری اجاره نامه و سپس بررسی مدارک سند و مدارک هویتی افراد اجاره دهنده آن، به این شکل سرتان کلاه نرود. این مورد بیشتر به جهت اعتماد بیش از حد رخ می دهد.
کلاهبرداری به روش دایر نمودن دفتر معاملات املاک
همیشه سعی کنید برای معاملات خرید و فروش یا اجاره به دفاتر معاملات املاک معتبر و قابل اعتماد مراجعه کنید. چراکه ممکن است در دام دفاتر املاک جعلی یا برخی دفاتر املاک تازه تاسیسی طمع کار بیافتید که با هدف کلاهبرداری ایجاد می شوند.
در مورد اول که اصلا مجوزی ندارند و بدون آن تا زمانی که شناسایی نشده اند، اقدام به کلاهبرداری املاک می کنند و در مورد دوم که مجوز املاک دارند، چند صباحی فعالیت کرده و پس از کلاهبرداری املاک، جمع کرده و متواری می شوند. از اینرو در اعتماد بی مورد به دفاتر املاک تازه تاسیس اجتناب کنید و حتما مجوز فعالیت آنها را چک نمایید.
کلاهبرداری از طریق پیش فروش ملک
از جمله رایج ترین شکل های کلاهبرداری املاک است که طی آن شرکت یا کسی که اقدام به پیش فروش ملک می کند، قبل از ساخت ملک، اقدام به پیش فروش آنها می نماید. لذا در صورتی که کارفرما معتبر نباشد و سوابق و رزومه خوبی در این خصوص نداشته باشد، ممکن است سرتان کلاه برود و متضرر شوید.
حال این کلاهبرداری ممکن است در ساخت و بنای ملک باشد و نیمه کاره رها کند و به تعهدات خود عمل ننماید و یا اصلا ملکی ساخته نشود و فرد پس از اخذ مبالغی از متقاضیان پیش فروش، متواری شود. لذا لزوم بررسی سوابق شرکت یا افراد متولی آن یا تحقیق و بررسی های میدانی از محلی که قرار است واحدهای پیش فروش ساخته شوند، می تواند شما را از به دام افتادن در دست این افراد نجات دهد.
کلاهبرداری به شیوه خرید و فروش ملک بدون بررسی آن
در این روش از کلاهبرداری املاک، از اعتماد خریدار سوء استفاده می شود و بدون اینکه خریدار از ملک بازدید کند و امکانات و ویژگی های آن را با چشم ببیند و بررسی کند و صرفا با اعتنا به حرف مشاوران املاک و اعتماد به آنها اقدام به خرید می کند.
اما بعد که به ملک مراجعه می کند و از آن بازدید به عمل می آورد با تناقض هایی در آنچه به او از امکانات و ویژگی ها گفته شده و آنچه از امکانات و ویژگی ها می بیند مواجه می گردد. این امکانات و ویژگی ها می تواند شامل نقص یا نبود سیستم گرمایشی و سرمایشی، نداشتن پارکینگ یا وجود پارکینگ مشاع در صورتی که حرف از داشتن پارکینگ اختصاصی بوده است، در و پنجره های خراب، لوله کشی فرسوده و از این دست موارد باشد.
کلاهبرداری با فروش ملک در رهن بانک
فروش ملک در صورتی که در رهن بانک است درج آن در مبایعه نامه، مصداق یکی از طرق کلاهبرداری املاک محسوب می گردد. لذا می بایست جزئیات مبلغ وام و بازپرداخت آن در مبایعه نامه شرح داده شود. از اینرو خریدار می تواند به اندازه مبلغی که از وام مانده است از اصل مبلغ خرید خانه کم کند. بر این اساس همیشه از رهن بانک بودن یا نبودن ملکی که قصد خرید آن را دارید مطلع شوید. این کار با استعلام از طریق کد رهگیری در هنگام معامله یا با استعلام از سازمان ثبت اسناد میسر است.
کلاهبرداری با مشاوره و شگردهای متقلبانه
برخی از افراد ممکن است به دفاتر مشاور املاک محل خود یا به یک مشاور املاک که هم زبان یا همشهری اوست اعتماد کنند و از او برای خرید یا فروش یک ملک مشاوره بگیرند. حال بعضا پیش می آید که برخی از آنها با مشاوره و شگردهای متقلبانه ارزش یک ملک را برای خریدار چنان بالا ببرند و از آینده و موقعیت آن تعریف کنند که خریدار مجاب به خرید شود.
در صورتی که ارزش ملک بسیار کمتر از مبلغ پرداختی خریدار است. از آن طرف ارزش ملک فروشنده را چنان پایین بیاورند که بتوانند با قیمتی بسیار پایین تر ملک او را از چنگش در بیاورند. این دو در صورتی که اختلاف فاحش باشد و به روش های متقلبانه انجام شده باشد مصداق کلاهبرداری املاک خواهد بود.
کلاهبرداری از طریق دادن وکالت نامه
نوع دیگری از کلاهبرداری املاک وجود دارد که طی آن برخی افراد یا بنگاه های مشاور املاک از سوی صاحب ملک وکالت خرید یا فروش دارند که با استفاده از آن ممکن است ملکی را ارزان بخرند و گران هم بفروشند و این در صورتی است که شخص وکالت دهنده به آنها ممکن است از این موضوع مطلع نباشد و برای فروش ملکش مبلغ ارزان تری پرداخت شود یا ملکی گران قیمت تر برایش خریداری شود.
لذا همواره در دادن وکالت نامه ها دقت کنید و به مشاوران املاک معتمد که سابقه خوبی دارند اعتماد کنید. این موضوع حتی می تواند به صورت صوری و برنامه ریزی شده اتفاق بیافتد. یعنی دفاتر املاک بخواهد با استفاده از خریدار یا فروشنده صوری، ملک را از کسی که وکالت دارد به قیمت ارزان بخرد و سپس گران قیمت تر هم بفروشد.
